임대차 계약을 통해, 전월세를 살고 있는 세입자들이 꼭 알아둬야 할 상식이 있습니다. 사실 저도 잘 모르고 있어서 이번 기회에 확실하게 알기 위해서 자료를 찾아서 정리해보려 합니다ㅣ 많은 분들이 '묵시적 갱ㅇ신' 이라는 개념을 헷갈려 합니다. 묵시적 갱님이 무엇이고, 언제 발생하는지, 어떤 주의점이 있는지를 알아보도록 하겠습니다.
묵시적 갱신이란 ?
용어가 좀 어렵게 느껴집니다. 묵시적 갱인이란, 임대차 계약이 종료되는 시점에 임차인, 임대인이 모두 별다른 의사표시를 하지 않았을 경우, 기존 계약조건대로 다시 계약이 2년 연장되는 것을 말합니다. 단, 조건이 따르는데요. 확인해보죠.
- 계약 종료일 이전 일정기간 (통상 2개월이전 ~ 6개월이전) 내 갱신의사 통보하지 않았을 경우
- 임대인, 임차인 모두 계약조건에 별다른 이견 없이 조용히 지나간 경우.
자, 확인해보죠.
묵시적 갱신은 임대차 계약 만료전 2개월 ~ 6개월 사이에 임대인, 임차인이 서로 계약해지 의사를 통보하지 않으면 자동으로 이뤄집니다. 예를 들어, 계약 만료일이 7월 31일이라 가정하면, 6개월전 2월부터 5월말까지는 계약해지 통보를 해야하는 것이죠. 여기서 저도 많이 헷갈렸는데요, 계약만기 2개월이전에는 계약해지 통보를 해야합니다.
이때, 근거를 남기는 것이 좋습니다. 문자, 통화녹음, 내용증명을 통해서 계약해지 통보를 하는 것이죠. 만약 이 과정이 없으면 묵시적 갱신이 되는 것이니 유의하셔야 합니다.
갱신요구권
묵시적 갱신과 갱신요구권은 다릅니다. 2020년 7월 31일 이후, 주택임대차보호법 개정으로 임차인은 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수있는 권리를 부여받았습니다. 이때 중요한 점은 임차인은 적극적으로 자신의 의사표현을 해야한다는 것입니다. 그래야 갱신요구권이 성립됩니다.
즉, 자동으로 갱신되는 묵시적 갱신과는 달리, 갱신요구권은 임차인이 직접 임대인에게 통보해야 효력이 발생한다는 사실입니다.
갱신요구권, 언제 ?
법률 용어는 생소하기 때문에 예를 들어 설명해보겠습니다. 임대차 계약이 2023년 7월1일에 시작됐다면, 계약종료일은 2025년 7월 1일입니다. 이때 임차인, 임대인이 별 말없이 지나가면 묵시적 갱신이 되어서, 다음 종료일은 2027년 7월 1일이 됩니다. 이 시점에서 임차인이 갱신요구를 하고 싶다면, 최소 2개월 전까지 임대인에게 문서로 통보해야 합니다. 따라서 2개월 전인 5월1일전까지 임대인에게 계약갱신 요구권을 행사해야 합니다.
주의할 점은 닥 한번만 행사할 수있다는 점입니다. 묵시적 갱신은 반복해서 할 수있지만, 갱신요구권은 딱 한번 사용하면 끝입니다.
임대인이 거절하면 ?
임차인이 갱신요구권을 행사해서, 한번 더 계약을 갱신하고 싶다고 의사표현을 했는데, 임대인 집주인이 거절할 수있는 경우가 있습니다. 이 경우는 정당한 사유가 있어야 하는데요, 예를 들면 임대인 집주인이 실거주를 하기 위해서 자기들이 집에 들어온다거나, 임차인이 임대료를 연체했을 경우에 해당합니다. 그렇지 않은 경우엔 임대인은 임차인의 갱신요구를 거절할 수 없습니다.
마무리 정리
묵시적 갱신과 갱신요구권은 용어는 비슷하게 보여도 법적 성격이 전혀 다릅니다. 묵시적 갱신은 별도 통보없이 임대인, 임차인이 서로 별다른 의사표현이 없으면 동일한 조건으로 계약이 2년 연장됩니다. 반면에 갱신요구권은 임차인이 임대인에게 요청하면 1회에 한해서 갱신이 됩니다. 이 경우 갱신요구권은 계약만료 2개월이전부터 6개월 사이에 행사할 수 있습니다.
묵시적 갱신은 횟수 제한이 없지만, 갱신청구권은 임차인이 한번만 사용가능합니다. 계약만료 2달 전에 계약요구권을 행사할 수있다는 사실을 꼭 확인하시길 바랍니다. 저도 이번 기회에 확실하게 묵시적 갱신과 갱신청구권을 구부할 수 있게 되었습니다.