갭투자, 전세입자 아파트 매입방식

전세를 낀 상태에서 주택을 매입하는 방식은 적은 자본으로 부동산을 확보할 수 있는 전략 중 하나입니다. 하지만 제대로 이해하지 않고 진행하면 리스크가 커질 수 있습니다. 전세 끼고 매입하는 방법과 유의해야 할 점을 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.

 

 

갭투자, 전세입자 아파트 매입방식

 

 

전세 끼고 집을 사는 기본 개념

전세가 낀 집을 산다는 것은 기존 세입자가 거주 중인 상태에서 매매 계약을 체결하는 것을 의미합니다.

• 전세보증금 승계: 기존 세입자가 있는 상태에서 전세 계약을 유지하면서 주택을 매입하는 방식
• 실입주 불가: 전세 계약이 종료될 때까지 해당 주택에 거주할 수 없음
• 레버리지 효과: 적은 자기 자본으로 부동산을 취득할 수 있는 장점

 

전세 끼고 집 사는 장점과 단점

이 방식은 투자자들에게 유리하지만, 단점도 존재합니다.

 

장점

1. 적은 초기 자금으로 투자 가능: 전세 보증금이 금융 역할을 해 자본 부담이 줄어듭니다.
2. 부동산 가격 상승 시 차익 실현: 시간이 지나면서 집값이 오르면 매도 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.
3. 매입 후 안정적인 임대료 수익: 기존 세입자가 있는 경우 공실 걱정 없이 일정 기간 안정적인 임대 수익을 확보할 수 있습니다.

 

단점

• 세입자의 전세 보증금을 반환해야 하는 시점에서 자금 부담이 발생할 수 있습니다.
• 부동산 시장 침체 시 기대한 만큼의 시세 차익을 얻지 못할 수도 있습니다.
• 전세가율이 높을 경우(매매가 대비 전세가 비율이 높은 경우) 리스크가 커질 수 있습니다.

 

전세 끼고 집 사는 절차

이제 구체적인 매매 과정을 살펴보겠습니다.

1. 매물 조사: 전세가율이 적정한 매물을 찾고, 실거래가를 확인합니다.
2. 등기부등본 확인: 근저당 설정 여부와 집주인의 소유권을 확인합니다.
3. 전세 계약 내용 검토: 기존 전세계약의 만료 시점과 보증금 반환 조건을 확인합니다.
4. 매매 계약 체결: 전세를 승계하는 조건으로 매매 계약을 체결합니다.
5. 전세보증금 반환 계획 수립: 기존 세입자의 퇴거 시점에 대비해 보증금 반환 계획을 세웁니다.

 

전세 끼고 매입할 때 주의해야 할 점

실패를 방지하기 위해 반드시 체크해야 할 사항이 있습니다.

• 전세가율 체크: 전세가율이 80% 이상이면 리스크가 커질 수 있으므로 신중한 판단이 필요합니다.
• 세입자의 계약 만료  확인:  보증금 반환을 준비해야 합니다. 

 

마무리 정리

전세를 안고 주택을 매수하는 것은 레버리지를 이용하는 대표적인 갭투자 방법입니다. 다만, 세입자 보증금 반환 문제, 시장변동 상황을 충분히 파악해야 합니다.  철저한 준비가 없으면 자칫 낭패를 치를 수 있기 때문입니다.